“到蓟县租块农民的宅基地，签了两份协议，一份有租期，另一份称到期后永久续租，免租金。听起来，这个以租代售的办法蛮合适的，只是不知道靠不靠谱。”昨天，市民赵女士走进本市一家律师事务所咨询。在观望了近一年之后，赵女士决定还是先请律师把把关。最终咨询的结果是，这种方式不靠谱，要慎重。
赵女士就职于本市某事业单位，一直向往青山绿水的田园生活。“近年来，传闻有人在蓟县置了农家院，我的心里挺痒痒的。”今年春节前，赵女士开始上网关注蓟县农家院的信息。
“关注农家院与关注市区的房子不同，不可能动不动就跑一趟蓟县去看房。”虽然赵女士并没有实际看过任何一个农家院，但电话里卖主或中介描绘的风景如画的农家风光着实吸引了她。
“曾经有一个一亩地的宅基地，房子是破旧了点，但有一百多棵果树，可以请当地农民代为打理，一年只给一两千元就可以了。设想，建房子的钱也许能通过果树的收益赚回来”这是她在春节后关注的一个农家院，当时开价是18万元。
“春节前，还有一个农家院，半亩地，十间房，两进院，院里有井，也有几棵树，出门就是山，才要9万元。”因为时间关系，赵女士没有来得及落实，这个农家院就易手了。
如今，农家院是一天一个价。“每次打电话，价格都见涨。”赵女士说，近两天，她再打电话，一个只有几间旧房的一亩地的宅基地，没有果树，开价30万，“跟春节前后相比，至少翻了一番。”
一年来，蓟县农家院的“交易”方式也有所变化。“起初，在村委会见证下，跟本主签个协议就算买卖成功。后来，农民朋友都好像懂法了，不再签买卖合同，说是农村的宅基地不能卖，改出租了。”赵女士说，一位中介给她描绘了以租代售的“蓝图”。
“先签一份租期30年的协议，在乡政府备案。之后再签一份补充协议：合同到期，永久续签，免收租金。一应手续都在村委会见证下进行，绝不反悔。”赵女士说：“这办法听起来挺好的。卖主还保证，将来若有政府征地拆迁，所得利益全归买主，这不是跟买下来一样吗？只是不知道靠谱不靠谱？”
昨天，记者登录互联网，在赶集网、五八同城等网站上看到不少农家院以租代售的信息。有意思的是，这些信息与“二手房”不沾边，而是在“厂房仓库土地转让”栏目里。其中一个“蓟县三套农家院，可租可卖”的信息发布者郑先生称，他的房子位于八仙山附近，三套农家院已经卖出了一个一亩地的，剩下的都是半亩地的，各有几间老房子。
问及何谓“可租可卖”，郑先生称：“您要是住个三五个月或三年五年的，就把现在的房子简单装修一下，租期一到，房子我们再收回来，您要是住个二三十年呢，就值得把房子重新盖了，到期之后房子还是我的。您要是觉着盖完房子再被收回去不合适，也可以永久租，以租代卖。”
至于以租代卖的操作方式，郑先生称，现在不允许永久租赁了，所以必须签两份合同“一阴一阳”，拿出去给人看的一份租期二十年或三十年，私下里签的那份，讲好到期永久续租，租金免收，如遇征地或拆迁，收益归买主。
至于价钱，郑先生称：“租期二三十年，一口价18万元，永久租就高了，至少得加价两倍，现在谁还愿意永久啊？房价涨得这么厉害”
天津律协民商法专业委员会委员、天津允公律师事务所律师任秀福称，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。“也就是说，租赁合同租期最长20年，超过20年无效，到期转为无限期同样是无效的。”
任秀福认为，租用农村宅基地上的房屋，行为本身是合法的，这种方式可以采取。租赁者的利益在合法范围内会受到保护，但要签订一份内容完善的合同，并在履行过程中五违约行为。“如果以租赁之名行买卖之实，购买者存在较大风险，无法受到法律的保护。”
另外，征地拆迁补偿的是原房主，私下签的协议如果原房主不认可，会带来很多麻烦。“对于农家院，如果不是投资，用着没问题。花很多钱盖房，可能有风险。”任秀福说。